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Streit mit einem dänischen Unternehmen? Stress mit dem Ferienhausvermieter? Sie haben Interesse am Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung in Dänemark? Oder stehen grenzüberschreitende Erbschaftprobleme an? Sie wollen in Dänemark ein Unternehmen gründen, eine Niederlassung errichten? Sie wollen gar nach Dänemark umziehen? Sie sind als Deutscher bereits in Dänemark und haben Probleme mit Behörden, Unternehmen, Privatpersonen in Dänemark oder Deutschland?

Gabriele Wagner und Andreas Seeck sind als EU-Advokaten mit der Bezeichnung „Rechtsanwälte“ in Dänemark zugelassen und Mitglieder der dänischen Rechtsanwaltskammer „advokatsamfundet“. Unser dänisches Büro befindet sich auf Ærø.

Wir betreuen Sie gerne bei allen grenzübergreifenden Fragen, nicht nur bei den eingangs genannten. In Fällen gerichtlicher Auseinandersetzungen (in Dänemark aber eher selten) ziehen wir erforderlichenfalls dänische Kollegen hinzu. Zudem kooperieren wir mit einem erfahrenen dänischen Steuerberater (statsautoriseret revisor), der sich auf deutsch-dänische Steuerfragen spezialisiert hat . So können wir Ihnen eine umfassende Betreuung bieten.

Zum Thema Erwerb einer Immobilie in Dänemark lesen Sie bitte unsere nachfolgende Darstellung:

Immobilienerwerb in Dänemark – EU-Niederlassungsfreiheit nutzen

Das Interesse am Erwerb von Immobilien in Dänemark nimmt zu. Die Gründe sind verschieden:
  • der Dänemark-Liebhaber möchte gerne eine dauerhafte Freizeitimmobilie erwerben,
  • der wirtschaftlich Interessierte möchte das teilweise deutliche Preisgefälle im Vergleich zum Immobilienmarkt in Deutschland und anderen europäischen Ländern nutzen, sei es als Anlagemodell oder zum Zwecke der Vermietung, z.B. als Ferienimmobilie,
  • andere denken an einen dauerhaften Umzug in das nördliche Nachbarland,
  • manch einer hält den Erwerb einer Immobilie außerhalb des Euro-Raums für sinnvoll.
Die ruhige und gelassene Mentalität der Dänen, das besondere Lebensgefühl, die Zufriedenheit der Dänen mit ihrem Leben, das sind zudem Werte, die viele Deutsche anziehen. Untersuchungen haben aber auch ergeben, dass Dänemark als Standort für mitteständische Unternehmen äußerst interessant ist. Die – zudem gar nicht so exorbitant – hohen Steuern werden durch eine hervorragende Infrastruktur und unbürokratische Strukturen mehr als ausgeglichen.
 
 
Hürden für den Immobilienerwerb

Allerdings hat das dänische Rechtssystem hohe Hürden für den Erwerb von Immobilien von nicht skandinavischen Ausländern aufgestellt. Nur in Ausnahmefällen, auf die gleich einzugehen ist, ist ein Immobilienerwerb möglich. Zwar besteht auch in Dänemark die Regel der Erwerbsfreiheit bei Immobilien. In der Praxis ist dies jedoch die Ausnahme. Denn die Freiheit gilt zunächst einmal nur für Personen – egal ob Däne oder Ausländer -, der seinen Wohnsitz in Dänemark nimmt.

Diese Hürde ist durchaus verständlich. Das kleine Land fürchtet sich nicht zu Unrecht vor massivem Immobilienerwerb durch die südlichen Nachbarn. Angesichts außerordentlich hoher Immobilienpreise an den Küsten der niederländischen und deutschen Nord- und Ostsee befürchten die Dänen einen Ausverkauf ihrer Immobilien gerade in „Ferienlagen“. Für die EUR 300.000, die man in Deutschland für eine Standartferienwohnung in einer langweiligen Wohnanlage in Küstennähe unmittelbar am Touristenrummel oft ausgeben muss, kann man in Dänemark in Strandnähe je nach Lage auch zwei komplette, ruhig gelegene Wohnhäuser mit Meerblick erwerben.
 
 
Besonderheiten des dänischen Immobilienmarktes

Zudem funktioniert der dänische Immobilienmarkt anders als der deutsche: Dänen außerhalb der Ballungszentren wohnen regelmäßig in der eigenen Immobilie. Wechselt man den Arbeitsplatz und den Wohnort – was in Dänemark zudem viel häufiger der Fall ist als in Deutschland -, dann verkauft man die Wohnimmobilie und erwirbt am neuen Ort eine andere.

Das dänische Rechtssystem hat daher Regelungen gefunden, die die Übertragung von Immobilien einfacher und vor allem sicherer machen, als wir es gewohnt sind:
  • Die Finanzierung des Immobilienerwerbs und dessen gesamte Abwicklung sind – im positiven Sinne – einfach und standardisiert. Das hält die Spekulation mit Immobilien in Grenzen. Für die Finanzierung sind wenige Kreditinstitute zuständig, die Konditionen sind weitgehend festgeschrieben, der Wechsel des Kreditnehmers ist einfach und unkompliziert, Kredite können entschädigungslos vorzeitig abgelöst werden.
  • Möchte man verkaufen, ist dem Erwerber ein unabhängiges und detailliertes Sachverständigengutachten über den Zustand des Gebäudes vorzulegen. Der Käufer erwirbt also nicht die „Katze im Sack“.
  • Der Verkäufer ist außerdem verpflichtet, sich mit der Hälfte der Kosten einer Eigentumswechselversicherung zu beteiligen. Diese deckt die Risiken ab, die im Sachverständigengutachten nicht genannt sind („versteckte Mängel“).
  • Die grundbuchliche Abwicklung ist unkompliziert. Ein Notar wird nicht benötigt.
  • Der Makler hat eine wesentlich objektivere und verantwortungsbewusstere Stellung als dies in Deutschland oft der Fall ist.
Diese Regelungen gelten auch für EU-Bürger, die in Dänemark Immobilien erwerben. Dabei wird es aber regelmäßig kompliziert sein, den Erwerb über ein dänisches Kreditinstitut zu finanzieren.
 
 
Voraussetzungen des Immobilienerwerbs durch Ausländer

Ausländer können nur in bestimmten Fällen eine Immobilie erwerben; das hat Dänemark bereits beim EU-Beitritt so verhandelt. Letztlich gibt es zwei Grundfälle, den genehmigungsfreien und den genehmigungspflichtigen Erwerb. Beim genehmigungsfreien Erwerb nicht die Möglichkeit des Erwerbs zum Zwecke der Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit in Dänemark eine Sonderstellung ein, die wir weiter unten genauer darlegen wollen. Sie sollten sich in jedem Fall ausführlich beraten lassen, bevor Sie diesen Schritt gehen. Etwas weiter unten werden wir die Grundzüge dieser Möglichkeit näher darstellen.

1. sogenannter genehmigungsfreier Erwerb
  • Der Ausländer nimmt seinen Hauptwohnsitz in Dänemark oder hatte einen solchen mindestens fünf Jahre dauerhaft. Er muss ggf. nachweisen, dass er auch tatsächlich überwiegend in Dänemark lebt.
  • Gesellschaften, die ihren Sitz in Dänemark haben, können ebenfalls frei erwerben.
Der genehmigungsfreie betrifft im Kern Fälle, bei denen der Erwerber mehr oder weniger vollständig nach Dänemark „auswandert“, sei es privat oder mit seinem Unternehmen. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass das dänische Recht die Unterscheidung nach erstem und zweitem Wohnsitz nicht kenn. Es hilft also nicht, wenn man in Dänemark einen zweiten Wohnsitz begründet. Nach dänischem Recht ist der Wohnsitz einer Person dort, wo sie sich überwiegend aufhält. Weitere Wohnsitze kennt das dänische Recht nicht. Alles „behördliche“ wird über den einen Wohnsitz abgewickelt. Dennoch lässt sich – gerade bei Ehepaaren oder Lebensgemeinschaften – diese Möglichkeit nutzen, um ein Standbein in Dänemark zu schaffen, indem einer der Partner seinen ersten Wohnsitz in Dänemark nimmt. Es gilt allerdings die steuerlichen Folgen zu beachten. Der nach Dänemark „ausgewanderte“ versteuert dort – auch seine Einnahmen in Deutschland.

Einen Sonderfall innerhalb der Kategorie des genehmigungsfreien Erwerbs nimmt der Kauf auf der Grundlage der EU-Niederlassungsfreiheit für Gewerbetreibende und Freiberufler ein.

Erwerb zum Zwecke der Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit in Dänemark

Diese erst später hinzugekommene Möglichkeit kennen nicht Viele. Will man in Dänemark selbstständig wirtschaftlich tätig werden und benötigt dafür eine Immobilie, so darf man diese erwerben, ohne dass es einer Genehmigung bedarf. Allerdings erfolgt dies unter der strafbewehrten Zusicherung, dass die Immobilie für betriebliche Zwecke und eben nicht als Freizeithaus genutzt wird.

Entfällt der Erwerbsgrund oder hat der Erwerber unwahre Angaben gemacht, kann er binnen einer im Einzelfall bestimmten Frist zum Verkauf der Immobilie gezwungen werden

Man sollte also mit dieser Möglichkeit nicht spaßen. Die dänischen Behörden gelten als durchaus aufmerksam. Fälle, in denen es zum Zwangsverkauf kommt, sind zwar nicht häufig, aber doch bekannt. Andererseits kann niemand etwas dagegen haben, wenn Sie neben der Ausübung Ihrer betrieblichen Tätigkeit auch ihre Freizeit in der Immobilie verbringen.

Bei dieser Erwerbsmöglichkeit ist also eine gewisse Vorsicht geboten. Sie sollten sich in jedem Fall ausführlich beraten lassen, bevor Sie diesen Schritt gehen.

2. Erwerb mit Genehmigung des Justizministeriums
  • Diese Möglichkeit greift für Ausländer, die eine besonders enge persönliche Beziehung zu Dänemark nachweisen können. Die Anforderungen sind jedoch hoch, ein klagbarer Anspruch besteht nicht. Die Entscheidung hängt vom Einzelfall ab.
Dieser Weg ist unsicher und nicht planbar, eben da es an genauen Kriterien fehlt. Man sollte dann schon eine vieljährige und enge Bindung – möglichst auch zu der Immobilie, die erworben werden soll -, nachweisen können. Allein dänisch Verwandte oder Vorfahren reichen meist nicht.

Naturgemäß sind findige Ausländer auf immer neue Ideen gekommen, das dargestellte System zu umgehen, so über vertraglich flankierte erbrechtliche Regelungen: Wird die Immobilie auf einen Ausländer vererbt, kann er sie behalten; bis dahin schließt man einen langfristigen Mietvertrag ab; die Miete stellt letztlich den Kaufpreis dar. Ein anderer Weg ist der Erwerb durch einen dänischen Treuhänder, mit dem langfristige Scheinmietverträge abgeschlossen werden.

Es bedarf kaum eines Hinweises auf die damit verbundenen erheblichen Risiken: Man gerät in Streit, der Erbfall tritt ein, bevor der Kaufpreis gezahlt ist, die Tarnung fliegt sonst wie auf.

3. Konsequenz: EU-Niederlassungsfreiheit zum genehmigungsfreien Erwerb nutzen

Interessant ist nur ein tatsächlich legaler Erwerb. Wer nicht oder nicht sofort seinen Lebensschwerpunkt nach Dänemark verlagern will und wer auch nicht über so enge Verbindungen zum Nachbarland verfügt, dass er mit der Erteilung einer Genehmigung durch das Justizministerium rechnen kann, der sollte näher über die Möglichkeiten nachdenken, die die Niederlassungsfreiheit bietet. Eine Formularlösung gibt es hierzu nicht. Jedoch sind die Möglichkeiten vielfältig. Für jede Berufsgruppe sind Gestaltungen denkbar, die den Erwerb einer Immobilie am gewünschten Ort ermöglichen.

Errichtung einer Niederlassung oder Filiale ausreichend

Der Erwerber muss dazu auch nicht gleich seinen gesamten Betriebssitz nach Dänemark verlegen. Vielmehr ist die Errichtung einer Niederlassung oder Filiale des deutschen Betriebes ausreichend. Auf die Art und den Umfang des ausgeübten Gewerbes kommt es ebenfalls nicht an.

Nicht untersagt ist es, die Immobilie dann auch für Wohnzwecke mit zu nutzen; schließlich muss der Gewerbetreibende ja auch Übernachten und sich Verpflegen können. Allerdings sollte der Anteil der gewerblichen Nutzung angemessen sein; genaue Kriterien gibt es nicht. Es kommt darauf an, eine plausible Aufteilung zu finden.

Je nach Tätigkeit – Handel, Handwerk, Dienstleistung, Freie Berufe, Gewerbe – muss der Erwerber natürlich auch die für die jeweilige Berufsausübung in Dänemark erforderlichen Voraussetzungen und Qualifikationen erfüllen. Doch dieses ist meist kein Problem – zumal die dänische Bürokratie wesentlich durchschaubarer ist als die deutsche.

Auch die steuerliche Handhabung ist vergleichsweise unkompliziert und der deutschen nicht ganz unähnlich. Welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten sich aus dem deutsch-dänischen Doppelbesteuerungsabkommen ergeben, muss in jedem Einzelfall untersucht werden.

Tatsächliche Ausübung der Tätigkeit erforderlich

Die angegebene Tätigkeit muss auch tatsächlich ausgeübt werden. Die Behörden werden hier ggf. Nachweise verlangen.

Ein wichtiges Indiz ist naturgemäß die Versteuerung der Einkünfte des Betriebes bzw. der Niederlassung in Dänemark; hier gelten dann die Besonderheiten des deutsch-dänischen Doppelbesteuerungsabkommens. Zudem hängt die Wahl der richtigen Gestaltung von den jeweiligen individuellen steuerlichen Verhältnissen ab. Hier ist auch zu überlegen, auf welche Weise und in welchem Umfang Betriebseinnahmen nach Dänemark verlagert werden können und sollen.

4. "Weiche" Kriterien

Abgesehen von allen "harten" Kriterien: Sinnvoll ist der Erwerb einer Immobilie nur, wenn man sich auf die dänische Lebensweise einstellt, diese schätzt und achtet – und möglichst übernimmt. Gerade in ländlicher Gegend pflegen die Dänen eine intensive Gemeinschaft – in die sie jeden warmherzig aufnehmen, der sich einfügen möchte. Das bedeutet aber auch, dass sie nicht gerne "überrannt" werden. Wer das tut oder vorlaut auftritt, ist nicht wohl gelitten und wird sich schwertun.


Wir beraten Sie gerne über alle Einzelheiten der Möglichkeiten des Immobilienerwerbs in Dänemark.


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